人員成本是物業服務中的主要開支,平均占成本比例達58%。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式,是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的,它是房地產生產、流通、消費領域的延續,也是房地產產業的一個重要分支。以下物業管理競爭分析。

  中國物業管理行業從1981年第一家物業管理公司深圳物業的成立開始,近年來行業已逐漸從探索期的單一經營模式轉向多元化經營,行業整體營業收入與管理面積不斷增長。預計2025年中國物業管理市場規模將達1.5萬億元人民幣,在管面積超450億平方米。

  2014-2025年中國物業管理行業營收及預測

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  如今物業管理行業已經形成公司化動作,品牌化管理,介入地產開發行業銷售、售后服務等多個主要環節,成為房產消費的重要組成部分。隨著我國改革開放國策的實施,物業管理由香港地區引入,經歷三十多年的發展,物業管理服務全面推進并廣泛覆蓋,在對擴大內需、解決就業、拉動經濟增長發揮積極作用。現從三大競爭格局來了解物業管理競爭分析。

  物管行業在過去三年的發展速度遠勝之前十年,隨著資本市場對行業認識的加深和龍頭物管公司依托內生增長、外部收購等方式,龍頭公司獲得了規模、品牌的明顯成長。截止至2019年底,共計有四家上市物管公司實現在管面積突破2億平米,包括保利物業、碧桂園服務、雅生活服務及綠城服務,在管面積分別為2.86、2.76、2.34、2.12億平米,2016-2019年在管面積CAGR分別為52%、45%、67%、26%;

  更大在管規模的物管公司其優勢在收入端有明顯體現,可以明顯的看到,營收規模突破50億元的公司其在管面積均突破一億方;從過去三年營業收入的年均復合增速來看,部分大公司的增速并不弱于二線物管龍頭公司,如碧桂園服務和雅生活服務,其 2016-2019年營收CAGR分別為59.9%、60.3%,呈現出大體量、高增速的特點。

  由于各家公司業務分類的口徑不同與模式差異, 導致相同業務下毛利率也有較大差異,因此選取重點公司的毛利構成來進一步觀察盈利質量。僅基礎服務毛利占比最高的依舊是碧桂園服務,這與其收入中基礎物業服務的高占比和高毛利均有關系;若將基礎服務與社區增值服務結合來看,保利物業的占比達到了83.8%,居行業第一;此外,永升生活服務的社區增值服務在毛利中占比達到44.6%,展現出良好的社區增值服務滲透率和服務品質。

  物業管理競爭分析,在物業管理行業成長期的地區,消費者具備物業管理消費概念,并且廣大消費者接受與認可物業管理,同時由于物業規范化、標準化的發展,促使該地區該行業較大規模發展,市場滲透率隨之而提高,從而促進了物業管理企業健康發展。

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